vspiryagin

Category:

Типовой "компенсационный" кейс для Марата Хуснуллина от самарского Минстроя


Пока я разбирался с аферами Сергея Арсентьева, Андрея Горбунова и Михаила Жукова, мне прислали документы, которые касаются ряда других проблемных домов. 

Схемы примерно одинаковы от объекта к объекту, но кейс с компенсационным участком для дольщиков ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» хорош вопиющей абсурдностью и полным, образцово-показательным пренебрежением к интересам обманутых дольщиков со стороны Министерства строительства Самарской области. Если посмотреть у кого в результате накопился сладчайший мед, а у кого лишь горькая боль , то всё становится на свои места.  

Думаю, будет прекрасно, если Марат Хуснуллин ознакомится документами и на следующем селекторном совещании задаст самарским комбинаторам следующие вопросы: 

—  где экономическое обоснование стратегии поведения Минстроя как в процедуре банкротства застройщика, так и при выдаче компенсационного участка новому застройщику, с учетом возможности его не выдавать и обеспечить права дольщиков перепроектированием с увеличением этажности объекта (что по факту и происходит). 

— попросить рассказать, почему спорный участок с недостроем оказался передан в аренду по заниженной стартовой цене и без обременений в пользу обманутых дольщиков ЗАО ПФСК «Эл-Гранд»

— что мешало Минстрою установить сроковые ограничения и санкции к новому застройщику ООО «Юниверс-Строй» , который за пять лет не достроил практически завершенный строительством объект, так как занимался его перепроектированием? 

— кто из чиновников Минстроя понесёт персональную ответственность за то, что требования дольщиков ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» до настоящего времени не удовлетворены, в результате того, что Минстрой дал время и возможность новому застройщику перепроектировать проблемный объект с целью дополнительного повышения рентабельности в ущерб интересам обманутых дольщиков?  

— как самарский Минстрой планирует исправить ситуацию и компенсировать ущерб обманутым дольщикам, ведь результатом работы чиновников стала если не потеря, то, как минимум, неэффективное использование компенсационного участка, передача которого может обеспечить права дольщиков других проблемных объектов, например ЖК «Ильинская плаза» и других зависших объектов Михаила Жукова? 

Теперь хронология и документы. 

До 08.07.2015 года  ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» строило 10-16 этажный жилой дом (№1 по генплану) общей площадью 11364,01 кв.м. в Советском районе Самары (улица Ставропольская/улица Запорожская). 

С 08.07.2015 года объект подхватывает ООО «Юниверс-Строй» (входит в ГК «ФОРРА»), с тех пор он называется ЖК «ЖУРАВЛИ». Вторая очередь строительства – вместо планируемого 9 этажного дома, будет построены два 24 этажных дома по 210 квартир каждый. Строительство до сих пор не началось, дополнительно ООО «Юниверс — Строй» получило компенсационный участок.  

На основании Постановлений Главы города Самары №496 от 17.06.2003 года и  №2569 от 26.09.2005 года, договора №027383з аренды земельного участка от 21.06.2006 года и разрешения на строительство №63301000-008 от 12.02.2008 года ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» строило дом на земельном участке общей площадью 9997,50 кв.м, находящийся между ориентирами: Самарская область, город Самара, Советский район, улица Советской Армии, дом 127; 129; 131; 133 (кадастровый номер 63:01:0904002:0013). 


Было запроектировано строительство в два этапа, первый - строительство 10-16 этажного жилого дома, второй – 9 этажный трехподъездный жилой дом с подземной автомобильной стоянкой на 50 мест. Земельный участок свободен от капитальных строений, производить расселение и снос жилых и нежилых здание не надо. Часть земельного участка была занята самовольно установленными металлическими гаражами. 


По состоянию на 2010 год ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» на деньги дольщиков разработало проектную документацию, получило и оплатило технические условия, построило коробку 1 очереди (10 и 16 этажную секцию). Распоряжением главы Советского района города Самары №103 от 08.10.2009 года объекту был присвоен почтовый адрес: город Самара, Советский район, улица Советской Армии, дом 127А

С 2008 года после получения разрешения на строительство все договоры долевого участия в строительстве заключались/перезаключались в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и проходили государственную регистрацию, права аренды на земельный участок на котором осуществлялось строительство были в залоге у участников долевого строительства – ипотека в силу закона. 

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.08.2009 года по делу №А55-5075/2009 в отношении ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» ведена процедура наблюдения, внешним управляющим назначен Касаткин Эдуард Георгиевич. 

Экпертиза 

Технические условия

В августе 2012 года Касаткина Э.Г. отстраняют от исполнения обязанностей. В отстранении участвовал АКБ «ГАЗБАНК» (кредитор ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» с суммой долга в 8000000 руб.) Назначается лояльный банку и Министерству строительства арбитражный управляющий – Николаева Оксана Владимировна. Вместе с Губаревой Татьяной Николаевной они осуществляют/управляют банкротством практически 85-90% всех застройщиков Самары и области). 

На данный объект Министерством строительства Самарской области и арбитражным управляющим был найден покупатель – ГК «ФОРРА» (ООО «ЮНИВЕРС-СТРОЙ»). 18.12.2014 года Министерство строительства объявило конкурс. 

Извещение

Протоколом Министерства строительства от 26.01.2015 года победителем торгов по лоту №2 стало ООО «ЮНИВЕРС-СТРОЙ» которому в качестве компенсации предоставили бесплатно в собственность земельный участок площадью 27552 кв.м., кадастровый номер 63:01:0231003:1007, расположенный по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, 789 квартал в границах улиц Советской, Ставропольской, переулок Ташкентский, проспект Юных Пионеров. Право собственности на данный земельный участок зарегистрирован за ООО «ЮНИВЕРС-СТРОЙ» 15.04.2015 года без каких либо ограничений, обременений и обязательств.

Протокол

Изначально ООО «ЮНИВЕРС-СТРОЙ» планировал зайти на объект после того как будет расторгнут существующий договор аренды земельного участка. Для этого на два топ менеджера – Жуков Владимир и Романов Алексей (директор ООО «Юниверс-Строй») выкупили у двух участников долевого строительства право собственности на объекты незавершенного строительства (квартиры) и уже как собственники квартир в объекте незавершенного строительства начали судебные (в Арбитражном суде и в судах общей юрисдикции) процессы по прекращению прав аренды на земельный участок и по выводу прав аренды из конкурсной массы ЗАО ПФСК «Эл-Гранд». В конечном итоге они проиграли. 

Решение по СЗ от 08.07.2015 года

Апелляционное определение

Апелляционная жалоба Жукова В.А.

Определение ВС РФ – 27.09.2016 года

Отзывы на жалобу в АС ПО

Общим решением членов комитета кредиторов ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» было принято решение – установить начальную стоимость продажи прав аренды земельного участка по договору №027383з от 21.06.2006 года в размере 12500000 (двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей. Этой суммы было бы достаточно для погашения долга перед Газбанк, выплату вознаграждения арбитражному управляющему, погашение еще одного кредита в Газбанке, (его Николаева оформила сразу, как только её назначили) и погашение задолженности по заработной плате. 

Из чего у членов комитета кредиторов сложилась такая стоимость:

Такая цена не устраивала «всех участников» - Министерство строительства, Арбитражного управляющего Николаеву О.В., ООО «ЮНИВЕРС-СТРОЙ» - заработать не получится ?

Для достижения «своей общей цели» – арбитражный управляющий Николаева О.В. 08.08.2016 года обращается в Арбитражный суд Самарской области с заявление о разногласии между нею и членами комитета кредиторов по вопросу установления начальной цены продажи прав аренды, так как у них на руках имеется оценка прав аренды которая составляет 634000 (шестьсот тридцать четыре тысяч) рублей. 

В процессе судебного разбирательства – участники долевого строительства проводят независимую оценку прав аренды земельного участка и согласно отчета об оценке №918-1/16 от 27.10.2016 года выполненного ООО «Институт оценки и управления» рыночная стоимость прав аренды земельного участка имеющего кадастровый номер 63:01:0904002:0013, общей площадью 9997,50 квадратных метров, относящийся к категории «земли населенных пунктов», находящийся по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, улица Ставропольская/улица Запорожская составляет. 17877000 (семнадцать миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек

Данный отчет был представлен в Арбитражный суд Самарской области, с сопроводительным письмом был отправлен в Газбанк, но это никого не интересовало и суд удовлетворил заявление Арбитражного управляющего и установил начальную цену продажи прав аренды в размере 634000 (шестьсот тридцать четыре тысячи) руб. 

Отмечу, что сама по себе торговля за стартовую цену — вещь обыкновенная, ну поставили бы максимальную цену, если дольщики ошибались в надеждах, то рынок это показал бы в ходе торгов. Если бы оказались правы — вышли бы из банкротства и получили бы шанс на счастливый исход. Но нет, участок умышленно отдали в аренду за копейки на торгах с единственным участником.    

Разногласия по СЗ - 08.2016 год

16.02.2017 года арбитражный управляющий Николаева О.В. объявляет о проведении торгов по продаже прав аренды с начальной ценой в 634000 рублей. 20.04.2017 года арбитражный управляющий объявляет о результатах торгов: единственный участник и победитель ООО «Юниверс-Строй». 

Соглашение от 18.04.2017 года

Таким образом, по состоянию на 18.04.2017 года – ООО «ЮНИВЕРС-СТРОЙ» становится собственником земельного участка площадью 27552 кв.м. ( 63:01:0231003:1007, Кировский район)  и арендатором земельного участка  площадью 9997,50 кв.м. (63:01:0904002:0013, Советский район) с обязанностью завершить строительство 10-16 этажного жилого дома на Ставропольской/Запорожской (коробка здания построена полностью, все технические условия в наличии). 

Разрешение на строительство ООО «ЮНИВЕРС-СТРОЙ» получило/переделало 12.09.2019 года, то есть через 4 года 6 месяцев как получило компенсационный участок. Чего ждали обманутые дольщики всё это время? Пока ООО «ЮНИВЕРС-СТРОЙ» добьется сверхприбыли для всех участников гешефта, надо полагать. Ведь компенсационный участок — это хорошо, но можно и на арендованном подзаработать! Новый проект окрестили ЖК «ЖУРАВЛИ». Теперь вторая очередь строительства – вместо планируемого 9 этажного дома, будет построены два 24 этажных дома по 210 квартир каждый. 

Вопрос к Минстрою, а почему так лояльны были все 4 года к затягиванию сроков, почему ждали пока застройщик заработает в «два конца» в ущерб интересам дольщиков? А как будут компенсированы обманутым дольщикам эти пять лет ожидания, ведь ждали они пока ООО «ЮНИВЕРС-СТРОЙ» увеличит свою рентабельность, не повод ли это поделиться с ними за долготерпение? 

PS

Отмечу, что по информации от дольщиков ООО «ЮНИВЕРС-СТРОЙ» самостоятельно не выполняет строительные работы, в штате 10 человек. Они берут площадку, оформляют проектно-разрешительную документацию так как им комфортно работается с Департаментом строительства города Самары и Министерством строительства Самарской области, а потом продают/отдают объект на Генеральный подряд. 

PSS

Градостроительный план земельного участка

Проектная декларация от 20.11.2019 года

Разрешение на строительство на ЮС 

Схема ПЗУ

Схема ПЗУ-1


Error

Anonymous comments are disabled in this journal

default userpic

Your reply will be screened